Il mercato degli immobili di lusso: un business in crescita per l’Italia

Quello degli immobili di prestigio è un settore in crescita in Italia. Un mercato che si muove in maniera differente rispetto al tradizionale mercato immobiliare. Quest’ultimo, come tutti sanno, aveva subito un forte calo negli scorsi anni a seguito della crisi economica e degli effetti a “cascata” che essa ha prodotto. Diverso il discorso per gli immobili di lusso: grazie infatti alla spinta delle principali città italiane, e dei loro splendidi centri storici, questo settore è da sempre un fiore all’occhiello per la nostra economia. Si tratta pur sempre di un mercato “d’èlite”, ma basta dare un’occhiata alle case di lusso in vendita su Sotheby’s per toccare con mano quanto sia florido il settore in questione.                                 

I centri storici, dicevamo. Sono loro a spingere in alto il mercato degli immobili di lusso. E sono loro a trainare anche i centri più piccoli, capaci (con le dovute proporzioni) di far registrare numeri incoraggianti.

Roma guida la speciale classifica delle città italiane con la maggior richiesta di edifici di lusso. Non solo grazie alla bellezza del proprio centro storico, ma anche grazie alla raffinatezza di alcuni palazzi e alle splendide vedute sulla capitale di alcune zone strategiche.

Poi ci sono Milano e Venezia che, per diverse ragioni, occupano una posizione di vertice tra le città italiane con immobili di prestigio. Venezia fa leva sull’unicità del proprio centro storico, dal quale i turisti restano letteralmente abbagliati (circa il 70% degli acquirenti è straniero), mentre Milano, centro nevralgico di finanza e moda, fa di alcuni servizi (portineria, parcheggi ecc.) il fiore all’occhiello della propria proposta in questo ambito.

Non sono da sottovalutare poi altre città d’arte come Verona e Firenze, meno onerose per quanto riguarda il valore degli immobili di lusso ma senz’altro colme di fascino.   

I parametri per stabilire se un edificio è di lusso: la sentenza 2010/2018

Arriva dalla Corte di Cassazione una sentenza che stabilisce importanti novità per quanto riguarda la classificazione degli immobili di lusso. Si tratta di una disposizione (sentenza 2010/2018) che aggiunge sottotetti e seminterrati tra i parametri da conteggiare per determinare se un immobile debba essere considerato di lusso.

Questo aspetto è molto importante, considerando il fatto che sull’acquisto della prima casa ci sono notevoli benefici, a patto che quest’ultima non sia di lusso.

Ma facciamo un passo indietro, e prendiamo in esame la motivazione che sta alla base della recente sentenza emanata dalla Corte Costituzionale. Il documento che fa fede per tale materia è il Decreto Ministeriale 2 Agosto 1969: tale Decreto stabiliva che dovevano essere considerate di lusso le unità immobiliari con una superficie superiore a 240 mq, ad esclusione di terrazze, balconi, cantine, soffitte, scale e posti auto.

Il contenzioso che ha portato alla sentenza

E’ stato un contenzioso tra l’Agenzia delle Entrate e il nuovo proprietario di un’abitazione ad indurre la Cassazione ad intervenire con una sentenza.

L’Agenzia delle Entrate riteneva che l’immobile in questione superasse i 240 mq, ma il proprietario aveva fatto ricorso appellandosi al criterio di non abitabilità di sottotetto e seminterrato, due elementi conteggiati dall’Agenzia delle Entrate.

In prima istanza le Commissioni Tributarie avevano dato ragione al proprietario, ma poi è intervenuta la Cassazione a ribaltare la decisione con la sentenza 2010/108.

La Cassazione ha affermato che le previsioni  del DM 2 agosto 1969 sono tassative. Questo vuol dire che bisogna escludere dal calcolo solo le superfici espressamente descritte dal Decreto, a prescindere dal requisito di abitabilità.

Per questa ragione sia i sottotetti che i seminterrati, in quanto non menzionati nel Decreto Ministeriale 2 agosto 1969,  devono essere considerati a tutti gli effetti come elementi da conteggiare per determinare se u immobile debba essere considerato di lusso o meno.